Zlevní, nebo zdraží hypotéky?
Na konci loňského roku byla úroková sazba 5,67 procenta. Podle odhadu místopředsedy představenstva Hypoteční banky ČSOB Miroslava Zetka během letošního roku by měla klesnout pod pět procent a v roce 2025 dokonce pod čtyři procenta. Hypotéky tedy mají zlevnit.

close Deník / Průvodce rokem 2024 info Zdroj: Deník zoom_in Změkčily se požadavky na hypotéku?
Česká národní banka rozhodla, že se u hypoték přestanou od začátku letošního roku sledovat ukazatele DTI a v průběhu minulého roku se přestal sledovat i ukazatel DSTI. Zatímco DSTI ukazuje poměr mezi celkovou výší splátek dluhu a čistého měsíčního příjmu žadatele, DTI posuzuje celkový dluh žadatele o úvěr v násobcích jeho čistého ročního příjmu. Žadatelé mladší 36 let se tak mohli zadlužit na částku, která činila 9,5násobek jejich čistého ročního příjmu. Ostatní se pak mohli zadlužit na 8,5násobek. Vzhledem k tomu, že se tyto ukazatelé přestaly sledovat, měly by být hypotéky dostupnější. Centrální banka se ovšem domnívá, že kvůli vysokým nadhodnoceným cenám nemovitostí a vysoké inflaci zůstane pro část lidí hypotéka stále těžko dostupná.

Řadě lidí od začátku letošního roku nově vzniká povinnost platit daně za pozemky nebo budovy, za které dosud nic neplatili, nebo platili jinou sazbu:

Bude předčasné splacení hypotéky pokutováno?
Banky budou moci za předčasné splacení hypotéky během fixace účtovat pokutu. Vysvětlují to tím, že předčasným splacením jim vznikají dodatečné náklady, které proto nechají zaplatit klientům. Místo dosavadních stovek korun může takový krok přijít i na několik desítek tisíc. Banky totiž mohou účtovat až procento z předčasně splacené části celkové jistiny. Kolik takový klient zaplatí, přiblížil například portál Srovnejto.cz.

Klient si například sjedná hypotéku na čtyři miliony korun na deset let s pětiprocentní úrokovou sazbou. V době, kdy splatil už 500 tisíc korun, dostal od jiné banky výhodnější nabídku na úvěr tři a půl milionu korun s úrokovou sazbou tři procenta. Když pak převede svůj dluh na levnějšího věřitele, zaplatí první bance pokutu 35 tisíc a další tisíc korun jako náhradu za administrativní náklady.

Může být někdo od sankce osvobozen?
Mezi důvody, kdy bude možné hypotéku předčasně splatit bez pokuty, bude například úmrtí jednoho z partnerů nebo manželů, kteří měli hypotéku společnou, čímž je ohrožena možnost úvěr splácet. Dalším důvodem bude, že dojde k pojistnému plnění z pojištění schopnosti splácet. Mimo to každý rok bude možné bez sankcí možné splatit 25 procent úvěru.

Bez sankcí bude i prodej nemovitosti, ke které se hypotéka váže. Musí to být ale až po dvou letech nebo později od její koupě. Poplatkům se lidé vyhnou i v případě, že hypotéka byla předčasně splacena v rámci vypořádání společného jmění manželů, pokud je součástí i nemovitost, která byla financována hypotékou. Bez poplatků bude také možné předčasně splatit na konci fixace nebo tři měsíce po stanovení fixace.

Od kdy začnou nová pravidla platit?
Nová pravidla začnou platit pro nové úvěrové smlouvy, které budou sjednané po 1. září 2024. „U těch běžících se použijí jen na ta předčasná splacení, k nimž dojde během fixace sjednané až po datu účinnosti této části novely, to jest až po 1. září 2024,“ doplnil mluvčí ministerstva financí Filip Běhal.

Majitelé nemovitostí si od letošního roku připlatí. Vládní konsolidační balíček přináší přes čtyřicet změn, které se týkají daně z nemovitosti:

Kolik úvěrů loni banky poskytly a za kolik?
Banky loni poskytly půjčky na bydlení za celkem 172 miliard korun, z toho 128 miliard připadlo na hypotéky a 34 miliard na úvěry stavebního spoření. Průměrná výše hypotéky byla tři miliony korun.

Jak se budou vyvíjet ceny nemovitostí v letošním roce?
Realitní společnost RE/MAX odhaduje, že ceny domů a bytů by v první polovině letošního roku mohly stagnovat nebo i mírně růst. To se ovšem týká zejména nových nebo nízkoenergetických nemovitostí. Ceny starších nemovitostí mimo centra, nemovitostí s právními vadami nebo nemovitostí před rekonstrukcí budou nadále spíše klesat.

Jaké jsou úrokové sazby hypoték v zahraničí?
Server deníku Financial Times přinesl v říjnu loňského roku srovnání cen hypoték v některých evropských zemích. Z něho vyplývá, že například v Německu byla úroková sazba 1,88 procenta, ve Francii 1,55 procenta, ve Španělsku činila 3,44 procenta. V tu dobu byla v Česku 6,05 procenta.

Jak velký objem hypoték by měly banky poskytnout letos?
Předseda představenstva Hypoteční banky a ČSOB stavební spořitelny Martin Vašek odhaduje, že by banky letos mohly poskytnout hypotéky v objemu 180 miliard korun a úvěry ze stavebního spoření za dalších 40 miliard korun.

Řada lidí nechává peníze ležet na ulici. Jde například o příspěvek na bydlení, který může dosáhnout i několik tisíc korun:

Kolik staví nových bytů?
Poslední čísla Českého statistického úřadu uvádějí, že do října loňského roku bylo v České republice dokončeno 3570 bytů, což bylo o 7,2 procenta více než o rok dříve. Ke stejnému datu ale stavební úřady vydaly 6645 stavebních povolení, což bylo o 7,4 procenta méně. Jednatel společnosti Astrotherm CZ Martin Trešl očekává v letošním prvním čtvrtletí nízkou stavební aktivitu. Zvýšení bytové výstavby očekává až v roce 2025.

Jsou nadále úroky z hypoték daňově uznatelné?
Odpočet úroku z úvěru lze odečíst ze základu daně u takových případů, kdy půjčka sloužila k pořízení bydlení nebo jeho rekonstrukci. Uplatnění úroků z úvěru lze i u úvěru ze stavebního spoření nebo při refinancování.

Funguje v Česku i nadále stavební spoření?
Stavební spoření banky a stavební spořitelny nadále poskytují.

Jaký je o stavební spoření zájem?
Celkem bylo loni uzavřeno 490 tisíc nových smluv, což bylo o čtrnáct procent méně než v předešlém roce. Podle místopředsedy představenstva ČSOB Stavební spořitelny Ladislava Neuhäusera se na tomto poklesu podepsalo několik faktorů. Zájemce zřejmě od uzavření smlouvy odradil návrh na zrušení státní podpory. Loni také rostly úroky na spořicích účtech a nemalým dílem mělo na výsledky vliv i snížení kupní síly obyvatel.

Jak se změnil státní příspěvek u stavebního spoření?
V rámci konsolidačního balíčku vláda snížila příspěvek státu u stavebního spoření ze dvou tisíc na tisíc korun, a to od prvního ledna letošního roku. V dubnu tedy bude střadatelům připsán příspěvek ještě za rok 2023, v dubnu 2025 pak už nižší za letošní rok. Státní příspěvek se vypočítá jako pět procent z částky, kterou střadatel za rok naspoří. Nejvýhodnější zhodnocení stavební spoření tak člověk docílí, pokud za rok sám našetří 20 tisíc korun.

Jaká jsou omezení u stavebního spoření?
Pro čerpání státního příspěvku je nutné splnit podmínky stavebního spoření a po dobu šesti let nechat veškeré zaslané finance na účtu. Střadatel může v průběhu této vázací lhůty smlouvu vypovědět a peníze vybrat dřív, ale ztratí tím nárok na státní příspěvek, který se pak vrátí do státní kasy.

Předčasně splacená hypotéka se lidem nově prodraží: 

Jaký je rozdíl mezi hypotékou a úroku ze stavebního spoření?
U hypotéky je vždy nutné ručit nemovitostí, zatímco u úvěru ze stavebního spoření lze získat stovky tisíc korun bez zástavy nemovitosti. U vyšších částek, přibližně nad 700 tisíc korun, však bývá zpravidla nutné ručit nemovitostí i u úvěru ze stavebního spoření. U řádného úvěru ze stavebního spoření je také možné mimořádně ho splatit kdykoliv, kdežto u hypotéky by se její majitel vystavoval poplatku.

Ze stavebního spoření lze také získat zpravidla nižší částku, zatímco banky poskytují hypotéky až od určité výše. Úvěr ze stavebního spoření je tak vhodný například na rekonstrukci, pořízení kuchyňské linky a podobně. U stavebního spoření je také jistota úrokové sazby, která je platná po celou dobu splácení. Naproti tom, u hypotéky se úroková sazba fixuje na určité období, po němž banka nabídne novou sazbu.

Jsou zvýhodněny investice do zelených úprav?
Asociace českých stavebních spořitelen a Česká bankovní asociace se dohodly s ministerstvem životního prostředí na 3,5procentním úvěru z programu Oprav dům po babičce. V těchto dnech už banky a spořitelny poskytují poradenství a od února se začne podpora se začne vyplácet. U stavebních spořitelen také bude možné vyřídit vše ohledně dotací do energeticky úsporných staveb. Spořitelny by tak měly pomoci při energetické transformaci českých domácností. Například ČSOB Stavební spořitelna uvedla, že loni šlo 27 procent nezajištěných úvěrů ze stavebního spoření na úsporné bydlení. Na něj byla pak loni využita i každá čtvrtá hypotéka.